土地に惚れてから、ハウスメーカーを決めるまで、1ヶ月もないと思いましょう。
その間に、土地も契約も行います。
このフェーズに移行するということは、これから短期間で数々のことを決めていくモードに入った、そういう決断になります。
まずは候補を3社以下に絞る
どこのハウスメーカーさんも、自社の建築に自信をお持ちです。
耐震性、断熱性、設備、サービス、様々なアピールをしてくれます。
人によっては、他社をオブラートに包みながらけなしてきます。
そんな中、桧家の営業さんは、全く他社をけなすことなく、純粋にＺ空調の良さを語ってくれました。好感持てました。
当然ながら、Ｚ空調＋営業さんの人柄だけで他社を圧倒できる訳ではなく、他社のメリット（特に標準設備グレードが桧家よりよいイメージ）、価格などを加味し、後悔しないための比較を行っていきます。
もし、自分の中に意中のハウスメーカーがあっても、比較しなければ値引きを最大に引き出す事が出来ないと思います。
特に桧家さんは、「標準価格やや高め」「値引き額とても多い」「オプションが高い」というネットの評判がありました。
人生の買い物ですので、予断を持たずに、2～3社は真剣に比較していきましょう。
ローンの事前審査を受ける
ハウスメーカーは、ローンの事前審査をパスするまでは、本気で取り組んでくれないようです。
おそらく、社内ルールがあるのだと思います。
客がローンに通らないレベルのプランを考えていた場合に、ハウスメーカーの徒労に終わる為です。
そのご事情も尤もではあるので、惚れた土地をベースに、事前審査を受けましょう。審査は、数日で終わります。
以前に事前審査をパスしていたとしても、具体的な土地と、より確かな金額で、改めて事前審査です。
どこのハウスメーカーから事前審査しても問題ありません。ロックされません。（最終的に他のハウスメーカーを選んでもＯＫです）
事前審査と本審査を別の銀行にしても構わないようですが、既に判断材料は出揃っているはずなので、予め決めておきましょう。
私は、埼玉りそな銀行にしました。
金利が低いことと、何より分割実行に対応している事が理由です。
建売を購入するのなら、引渡し時に１回だけの融資で済みますが、注文住宅では３～４回（土地、上棟、中間、引渡し）になります。
この対応は、「つなぎ融資」か「分割実行」で乗り切ることとなります。
詳細は長くなるので、別の記事に記載します。
土地の押さえ
惚れた土地は、まず押さえます。
押さえるというのは、購入の仮申し込みを行うことです。
購入の意思があるから、1～2週間待ってくれ、というもので、その期間は自分以外の土地購入意思をお断り頂きます。
期限までに土地購入の本契約の日程が決まらなければ、その約束は流れます。
よって、ほぼほぼ購入の意思は固めた、という決意が必要です。
ハウスメーカーの営業さんによっては、「まだ引き返せますから」のようなことを言う人もいました。半分ウソです。同じ土地を何度も押さえるなんて、そんな不誠実な事は出来ませんから、引き返すということはその土地を諦めるということにほぼ等しいです。
尚、この段階でも、ハウスメーカーの確定は保留のままでＯＫです。
REDSさんなどの仲介手数料半額業者に頼めることが出来たら、その業者さんを介して申し込みます。
申込みの用紙は、ハウスメーカーさんから貰えます。
土地の契約
土地の押さえ期間中に、ここに住むという揺るぎない決意を持つことが出来たら、土地の契約です。
ハウスメーカーは、まだ未定でＯＫです。
親切なハウスメーカーの営業さんに段取りして貰い、仲介業者を交えて、契約書を交わします。
印鑑証明や、印紙代が発生します。
これで、いよいよ引き返せなくなりました。
土地購入には、特約があります。
それは、「建物込みでローンの本審査が通らなかったら、土地契約も無しにしていいよ。但し、本審査は○○日までに行うこと。本審査を行わなかったら、土地購入が確定しますからね。」というものです。
ローンなしで、払える訳ないです。払えないからローンな訳で。
特約以外で契約を解消したいなら、土地代の2割くらいを違約金で払うことになります。払える訳がありません。
私の場合、土地契約日～本審査の期限まで、１ヶ月半程度だったと思います。
※特約の期日は土地の契約日当日に知った内容であり、1ヶ月半あれば問題ないかなと思い、要請通りに飲んでしまいました。振り返ると、この期日をもっと長く設定するべきでした。
この時点で、お尻に火が付いた事になります。
本審査は、ハウスメーカーとの契約書が必要になります。
当然、本審査も即日承認される訳ではないので、１週間程度の余裕は必要です。
つまり、近日中にハウスメーカーを決める必要が出てきました。
ハウスメーカーは、「御社にお願いします」といった時点で、値引き額を凍結してしまいます。その後は、割高で提供してきます。
焦りますよね。ハウスメーカーとしては、客に焦って欲しいのだと思います。値引き合戦になる前に決めてくれると、利益幅の大きい美味しいお客さんになる為です。
ハウスメーカーの思う壺にならないよう、冷静に、値引き額を引き出していきましょう。
この時に備えて、自らの比較表をしっかり更新していきましょう。
ハウスメーカーの決定
実際には土地の押さえ前後から、選択肢のハウスメーカー各社にプランを作成して頂きます。
間取り、設備、オプションなどなど、考えることはたくさんあります。
各社さん特色が違いますから、比較することは大変です。
特に、細部のオプションをどうするかなんて、まだ決心つきません。
営業さんは言うかも知れません。「契約後でも、修正は出来ますから。本審査の後でも、ローン増額は可能ですから。」と。
これは罠です。契約前なら値引き対応するのの、契約後は割高な提供をしてきます。
契約後、施主側は様々な面で泣き寝入りが起こりえますので、全力で契約前に検討しましょう。
当然、凄く疲れます。
それを乗り越え、可能な限り値引きを引出し、可能な限り契約後の扱いに関する言質を引出しましょう。
※私は桧家さんから、「契約後でも太陽光の追加は1kWあたり20万」と言質を得たものの、契約後には「やっぱり32万」と翻され、押し通されましたが・・。それでも言質は大事です。この件の詳細は、別途記事にします。
悩みに悩み、或いはもともと決めていたハウスメーカーからの値引き額を引出し、「御社にお願いします」と伝えます。
ハウスメーカーとの契約
ハウスメーカーを選定したら、先方で1～2週間ほどかけて契約の準備を行ってくれますので、それを待って契約します。
印鑑証明は不要ですが、印紙代は必要です。
色んな条文を聞き、捺印していきます。
ハウスメーカーに有利な内容ばかりで、納得できない部分も多々あります。
でも、もう後戻りは出来ませんので、進めていきます。（この部分は、別の記事で記載します）
ここまででもクタクタですが、これからも苦しい日々が続くことになります。
一生の買い物だからと、自分を奮い立たせて。